O condomínio

Condomínios constituem verdadeiras cidades onde milhares de pessoas convivem muito próximas. Essa cercania no microcosmo ou habitação coletiva, que é um condomínio, pode gerar conflitos motivados pela falta de tratamento adequado a interesses opostos, ocasionando incontáveis ações judiciais. Por vezes até as construtoras contribuem indiretamente com tais desavenças ao criarem estruturas de edifícios que gerem problemas insolúveis, como lajes e paredes com pouco isolamento acústico, inviabilizando até a utilização de um secador de cabelo; garagens apertadas ou insuficientes, entre outros problemas físicos.

Para solucionar de forma pacífica essas discórdias, conta-se hoje com a Mediação Condominial, que é um modo de resolução consensual de lides, realizado na esfera privada e de modo confidencial, ágil e com baixo custo, se comparados coma as demandas judiciais.

Síndicos, gestores e condôminos terão na Mediação Condominial a ferramenta certa para contornar reclamações que possam explodir em conflitos.

Ao receber uma queixa deverá o síndico avaliar se encontrará melhor solução por meio da mediação de terceira pessoa, com preparo técnico para isso, evitando o pessoal envolvimento e incompreensão de uma das partes, que poderá acusá-lo de favorecimento à outra.

O síndico ou o condômino interessado apresenta a questão à câmara de mediação, e esta envia carta convite a cada parte envolvida no conflito, informando data e horário da sessão pré-processual. Após a sessão definitiva, o acordo é homologado no juízo arbitral em caráter de confidencialidade, e caso não seja cumprido, poderá servir como título executivo para ação judiciária

Mediação Condominial
A Mediação Condominial, oferecida pela Câmara FÓRUM DE JUSTIÇA ARBITRAL é o jeito certo de tratar problemas entre condôminos, pois oferece solução pacífica e harmoniosa às questões conflitavas.

A mediação evita que os conflitos fujam do controle ao favorecer a comunicação transparente, clara e objetiva, deslocando as subjetividades alteradas para a posição correta, afastando-as do plano reitor do comportamento.

A mediação tem presente não apenas as rígidas regras do regulamento interno do condomínio, mas o fator humano para tratar cada parte com respeito, afeto e compreensão, a fim de que a paz seja restituída entre os envolvidos.

O mediador
É função do mediador ouvir as partes e amenizar os ânimos, tratando com respeito, equilíbrio e imparcialidade os envolvidos no conflito. Faz cada lado compreender o problema do outro, conduzindo a sessão para possível reavaliação da situação, e sinalizando aos envolvidos que não ajam por impulso. Sua flexibilidade e firmeza na condução dos interesses -que longe está do autoritarismo-, é o caminho certo para restabelecer os canais de diálogo e contribuir para que haja ambiente de paz nas relações entre todos.

Com o mediador o objeto da discussão é despersonificado e desvinculado das pessoas:

“O problema é o vizinho ou o barulho que ele produz? A origem do problema está em seus hábitos ou na estrutura física da edificação, que reverbera mais o som? Vamos focar no barulho para identificar e resolver a causa do problema.” (Hernán M. de Villar)

Os condôminos com a ajuda do mediador se conscientizam de que estão compartilhando espaço com pessoas de diferentes valores, formação e opinião, além de que pode alguém estar passando por situação triste e complicada.

Uma unidade condominial é autônoma do ponto de vista jurídico, mas sua realidade é integrar-se a um todo. A consciência dessa circunstância deveria evitar que atos isolados de uma parte provoquem consequências graves ao sossego, salubridade ou mesmo na segurança dos demais. O comportamento individual deve considerar o respeito à convivência coletiva

Autor: Ariovaldo Esteves Roggerio, advogado, diretor de relações institucionais da Fórum Arbitral de Fortaleza

Nervos À Flor Da Pele: Em busca da convivência pacífica no ambiente coletivo

Se a aplicação do Regimento Interno, o diálogo e o bom senso não conseguirem evitar conflitos entre os condôminos, os síndicos podem recorrer aos fóruns de mediação e/ou conciliação.

Por Tainá Damaceno

Boas regras internas ajudam manter a ordem nos condomínios, mas nem sempre garantem um relacionamento harmonioso entre os vizinhos. Segundo a psicóloga e conciliadora Jussara Sartini, a relação interpessoal pautada na ausência de respeito pelo outro e por si mesmo, no egoísmo e na falta de educação básica é o que costuma dar vazão aos conflitos latentes em um ambiente coletivo e deixar os síndicos com os nervos à flor da pele.

Normalmente, os desentendimentos que encabeçam a lista negra dos condomínios são procedentes de problemas com manutenção, barulho e o uso das vagas de garagem. Para prevenir a propagação dos conflitos, Jussara afirma que é importante o síndico manter o autocontrole, saber ouvir e respeitar ambas as partes, além de ter bom senso e ser imparcial. Ou seja, nunca tomar uma atitude fundada na emoção.

Para a síndica Rita de Cássia Vieira Martins, o diálogo é a solução para qualquer problema. Desde que assumiu o cargo no Edifício Condomínio Solar dos Amigos, no Jabaquara, zona sul de São Paulo, há sete meses, enfrenta conflitos gerados por um planejamento mal feito pela construtora das vagas de garagem, o que obriga os moradores a conviverem com veículos presos. Cada proprietário tem direito a uma vaga, mas na prática, faltam cinco delas. “A solução foi fazer vagas triplas. No dia a dia, os condôminos deixam o veículo engatado, assim, o zelador pode empurrar o carro para o outro estacionar”, explica a síndica, que frequentemente recebe reclamações dos moradores, até durante a madrugada, sobre riscos e amassados que surgem na lataria dos veículos. “Até hoje, eu consegui apaziguar todos os conflitos apenas por meio da conversa e também sempre tentando fazer com que ambas as partes reflitam e se coloquem uma no lugar da outra”, diz a síndica.

ALTERNATIVAS
Mas se o diálogo se revelar insuficiente, Jussara Sartini aconselha ao síndico procurar por um mediador profissional. A mediação e/ou conciliação representa uma técnica alternativa de solução de conflitos, onde nenhuma das partes sai com o mérito de vencedora ou vencida. “Não cabe ao mediador e/ou conciliador impor uma solução, mas sim mostrar às partes envolvidas o seu ponto de vista, de maneira que os próprios interessados façam um acordo e resolvam a questão”, explica a psicóloga.

Utilizada desde os primórdios da História da humanidade, a mediação e/ ou conciliação é regulada hoje pela Resolução 125/10, do Conselho Nacional de Justiça. Quando a cultura da conciliação passou a ganhar corpo entre as preocupações das políticas públicas, “o Conselho Nacional de Justiça publicou um dispositivo para normatizar os procedimentos e o tratamento das soluções de conflitos”, expõe Ana Luiza Pretel, advogada e conciliadora voluntária no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

A mediação e/ou conciliação, ressalta a advogada, “não substitui o Judiciário, é mais uma alternativa para solucionar conflitos”. Entretanto, a tendência na cultura da pacificação social é servir-se dessas técnicas consensuais. “É uma mudança de paradigma”, destaca. “A Resolução 125/10 veio para modificar o próprio Judiciário: a norma determina aos órgãos judiciários oferecer, além da sentença judicial, meios consensuais como forma alternativa”, diz.

Independente das pessoas envolvidas no conflito (condôminos, funcionários, fornecedores ou administradoras), o síndico pode recorrer a institutos de conciliação e mediação tanto privados como públicos. Para o último caso, há o Cejusc (Centro Judiciário de Soluções de Conflito e Cidadania do Estado), situado na Barra Funda, região Oeste de São Paulo (Rua Barra Funda, 930, 2º andar). “O síndico deve comparecer munido de documentos, sozinho ou acompanhado de um advogado. Ele poderá fazer a reclamação oral ou levá-la escrita. Finalizado o requerimento, o Cejusc já informa a data e o horário da sessão pré-processual e envia uma carta convite para a outra parte envolvida”, detalha Ana. Após a sessão, completa, “o acordo é homologado pelo juiz de direito, e caso não seja cumprido, o tratado pode servir como um título executivo para uma ação judiciária”.

Atualmente qualquer pessoa, seja qual for sua formação acadêmica, pode se capacitar e exercer a função de mediador e/ou conciliador. A advogada aconselha a todos os síndicos buscarem essa capacitação.

Matéria publicada na Edição 172 – set/12 da Revista Direcional Condomínios.